-绿地被房地产划分为停车位出租车记者调查了小区公共场所用途变更问题

本报见习记者张秀坤

本报记者韩团洞

去年3月,江西南昌市民刘丽(化名)高兴地搬进了新房,但随后发现小区入口商业街前的公共停车位被石头堆了一圈,入口移动的铁架和铁链拴着。

公共停车位不允许停车吗?毫无疑问,玻璃和多位业主找开发商询问后发现,这些免费公共停车位已经被开发商租给一家餐厅使用,每一个吃饭点都在时空观察着人,不允许来这家餐厅吃饭的消费者在这里停车,业主也不行。模板。

“从沙盘和当时售货员的介绍来看,这里是公共用地,开发商和商家无权私自使用。”玻璃等业主向相关部门投诉后,这个免费停车位最终归还给了业主。

近年来,开发人员偶尔会擅自更改计划用途,即使在建设小区后,公共用地用途也会被房地产擅自改造。像尤里一样,业主顺利保住威权已经很幸运了,有些事长期解决不了问题。

那么开发商和房地产经常擅自更改小区公共场所的用途,如何保障业主正常使用公共用地的权利呢?《法治日报》记者对此进行了采访调查。

开发者擅自更改计划

绿化景观队被占用

“本来选房子的时候,门前有绿色景观队,出房子的时候筑起了墙,成了别人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰县买了一套房子,根据开发商当时提供的沙盘和规划图以及现场销售经理的介绍,房子前面是面积约500平方米的规划、绿化和景观台。

但是交房的时候,林老师家前面建了围墙,从房子二楼往下看,林老师看到绿化景观租赁的位置分为四个,变成了另外四栋房子的院子。

林先生认为开发人员擅自更改了计划,多次与开发人员沟通,但没有达成协议。通过12345平台反映情况后,该县自然资源及规划局已对这一情况进行了核实,并正式通知开发商及房地产维修。

没有唯一的伴侣。今年6月,内蒙古自治区锡林郭勒联盟郑兰期群众致电12345政务服务民职热线,要求巨型时代花园地区开发商准备在停车位上建造建筑物,小区里的人希望不要改变原来的计划用途,并要求相关职能部门确认这种问题。

这个小区的开发商被确认有占用公共土地的行为。为此,郑兰基政府由旗帜政府分管领导领导,联合自然资源局和综合法局成立了专门班,解决“死债乱建”问题,立即发出纠正通知书,立即拆除围栏,恢复房东停车位的原貌,并安排工作人员全程监督。在各部门的努力下,只用了5天就恢复了小区停车位的原貌。

记者调查显示,消费者在新楼看房时,普通住宅只能参考沙盘、VR资料等,明确显示房屋的基本情况,但角落或不显眼的地方还写着“交房时的标准”字样。

实际上,开发商有权改变当初与业主约定的计划方案吗?

华东政法大学教授楚艳鹏对记者说,一般认为上述沙盘、图文资料、VR影像的民法意义是申购邀请,申购邀请是当事人签订合同的预备行为,不构成合同内容,但申购邀请的发行人应根据诚实信用原则发出申购邀请。如果申购邀请和实际内容有差异,在签约前要提出明确的提示。否则要承担民法上的责任。

“如果开发商单方面改变为私利约定的公共场所用途,就会违约。开发商承担恢复原状、向业主支付违约金等责任,业主可以与开发商沟通、协商、向法院提起诉讼等,保护小区和自己的权益。因此,对于能否退房,除非合同中有明确的约定,否则开发商很难承认构成根本违约。”焦艳鹏说。

公共用地成为停车场

把房地产租给外界谋利益

曲源汾河小区位于天津市支柱区,多年来一直在租房子,但近年来小区的拥堵越来越严重。

记者开车到这个小区,发现很多路段根本不可能坐错车,只能后退一方,让另一方先走。”如果双方遇到不愿让步的事情,就会出现停滞.”那个小区的居民说。

采访中,很多居民向记者抱怨。“小区本来是条宽阔的路,行驶方便,现在到处都是停车位,坐双向车的时候坐错了车。汽车经过时,行人没有行走的空间,必须紧贴路边,这也很危险。”

记者看到,在该小区26号楼北面,原来的双向车道由于南方道路被划在停车位上,现在变成了单行道,道路中间清晰地显示为区分双道的黄线。那个小区的一位业主说。

不仅如此,记者采访业主们还发现,曲源汾河小区有多处绿化带在房地产上铺上打孔的地砖,建立停车位,每年1200韩元,数量不小。

谷源丰豪居委会负责人告诉记者,通过民生热线,行车道多次反映了被划为停车位的问题,对这些问题也向房地产公司反馈了信息。但是房地产公司解释说,随着小区车辆的逐渐增加,乱停车现象时有发生,通过多划座位可以有秩序地停车。

原来的公共用地变成停车场,甚至对外出租谋取利益,小区房地产有这种权力吗?

焦艳鹏说:“房地产无权改变公共场所的用途。”擅自改变用途违反民法典物权制度的相关规定,业主可以通过民事诉讼方式行使维权。” ”

民法典第278条第8款关于“业主共同决定事项及表决”的规定由业主共同决定。改变共享部分的用途或利用共享部分从事经营活动。业主共同决定的事项应由占垄断部分三分之二以上的业主和占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六至第八款规定的事项,应当参加占表决垄断部分四分之三以上的业主,并得到占投票人数四分之三以上的业主的同意。

北京英和律师事务所财产管理法务部主任赵中华也认为房地产无权改变公共场所用途。小区要更改共享部分的计划用途,必须先由全体业主共同决定,然后向相关部门提出申请。

记者的调查显示,不仅有改变公共用地用途的房地产,部分业主也侵占和乱占公共用地。

天津的一位居民赵某告诉记者,他所在小区的一楼都是公共绿地,但买了一楼的一些业主把自己的楼前圈起来,形成了一个小花园,进行了固化处理。另外,一个业主购买了仅依靠地下的停车位后,直接沿着停车线修建了墙,安装了车库收缩门,形成了封闭的空间,但该业主占据了墙附近的两个地方,将公共场所关闭在那里。

焦艳鹏说,如果出现这种情况,小区业主可以要求对房地产进行相应的管理。例如,如果房地产在履行责任方面疏忽,业主可以向物业管理机关提起民事诉讼。

焦艳鹏建议,买房时,应明确商定在公共场所如何使用的相关条款,并制定单独的法律责任条款。该内容应以强制条款的形式载入房屋买卖合同。同时,建议监督部门加强处罚。处罚对象可以是履行责任的房地产管理机关,也可以是占用公共用地或改变公共用地用途的相关主体或其他所有者。

加强监督惩戒力度

营造良好的治理氛围

开发商或房地产占用公共用地的情况下,业主应该如何保护自己的权益?

北京市新野律师事务所合伙人王秀德说,如果属于公共土地,这块土地不规划停车位或其他设施,不管谁占用,购买者都有权要求占有者拆除和恢复,对于权益保护方式,可以通过民事诉讼或举报立案方式完成。

对此,赵中华认为,房地产公司有义务履行房地产公司的责任,对侵犯公共区域、改变公共区域用途等违反小区管理规定的行为予以劝阻。二、业主可以积极成立业主委员会,业主委员会可以代表全体业主积极行使业主的权利。第三,要理顺小区与社区、执法部门等基层治理主体之间的合作机制,加强检查和惩戒,营造良好的治理氛围。

“消费者必须提高维权意识,保存好开发商宣传时的广告资料等证据,必要时可以采取诉讼方式保护自己的权益。”赵仲华说,业主发现开发商或房地产公司占用公共区域或改变公共区域的使用情况时,可以向规划和自然资源委员会申请社区原来的规划图,与社区目前的情况进行比较。如果房地产公司或开发商发现实际上占用了公共区域或改变了公共区域的使用情况,业主可以通过拨打市政热线或与开发商或房地产公司协商,向法院提起诉讼等方式保护社区和自己的权利。

华东政法大学房地产政策法研究所所长杨根法认为,业主可以要求开发商或房地产恢复原状。如果开发商或房地产拒绝恢复原状,业主可以向相关行政部门投诉,也可以由业主委员会代表业主提起侵权诉讼。

“公共地区确实没有规划停车位,通过民事诉讼或行政投诉解决得比较好。”王秀德说,绿化、占用人防空间的停车位、尚未明确产权的地下停车位等一些特殊情况难以解决,权益归属处理复杂,在司法实践中争议很大。

王秀德说,造成这种矛盾的原因是法律对这个位置的权利归属没有非常明确的规定,因此行政机关很容易出现难以遵循的问题。解决这些问题不是加强惩罚力度,而是在立法层面确认权利归属的同时,要完善不动产登记制度,使纠纷最小化。

资料来源:《法治日报》编辑:王力斌

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